La mediazione non è necessaria se viene promosso il procedimento per la revoca dell’Amministratore di Condominio, ciò in quanto si tratta di un procedimento in Camera di Consiglio e non una controversia.
Lo ha stabilito il Tribunale di Milano – Sez. 13 – Presidente Dott.ssa Spinnler con decreto in data 20.11.2015.
Tre condomine si accorgevano che l’Amministratore si era reso responsabile di “gravi irregolarità” relative ai denari incassati dai singoli condomini.
L’Amministratore incassava i denari ricevuti dai condomini su conto corrente diverso da quello condominiale e non rendeva visibili in bilancio tali denari.
L’esame incrociato degli importi delle singole rate dei condomini con i versamenti effettuati sul conto corrente condominiale, rispetto alla somma totale che l’Amministratore aveva dichiarato di avere incassato (essendo dunque ininfluenti eventuali morosità), confermava che sul conto corrente condominiale risultavano soltanto parte dei versamenti effettuati dai singoli condomini, risultando quelli effettuati con bonifico, non risultando quelli effettuati con assegno o per contanti.
Il risultato di tali manovre era che il conto corrente condominiale era andato “in rosso” in più di un’occasione, con la conseguenza che la Banca aveva applicato per gli scoperti di conto una CIV (commissione istruttoria veloce) in ben sei occasioni.
Inoltre, l’Amministratore non aveva pagato tutta una serie di fatture di consumi per mancanza di fondi mentre i denari erano sul conto corrente personale.
L’Amministratore stesso ammetteva di avere incassato i denari che non aveva reso visibili e che di volta in volta versava a suo agio sul conto corrente condominiale mentre già avrebbero dovuto essere versati e figurare sul conto corrente condominiale; effettuava anche due bonifici dal suo conto corrente personale a favore del conto corrente condominiale con la causale “versamento x pagamenti errati” trattenendo ancora dei denari; non inoltrava il riepilogo finanziario, né il registro dettagliato delle rate condominiali incassate, vale a dire l’annotazione in ordine cronologico dei singoli movimenti in entrata ed in uscita, come previsto dalla norma di cui all’art. 1130 c.c..
L’Amministratore persisteva a rimanere nella sua carica negando di rassegnare le dimissioni, nè l’Assemblea convocata per revocargli l’incarico riusciva a deliberare la sua revoca.
Donde la necessità di dar corso al procedimento per la revoca dell’Amministratore come previsto dall’art. 1129 c.c..
Si tratta di un procedimento di Volontaria giurisdizione che si svolge in Camera di Consiglio, con il Giudice in composizione collegiale.
Vertendo in materia condominiale, tale revoca poneva la questione, sollevata dall’Amministratore, se dovesse darsi ingresso al procedimento di mediazione obbligatoria come previsto e disciplinato dal D.Lgs. 04.03.2010 n. 28 e successive modifiche.
Il Tribunale di Milano, con una decisione aderente al dettato normativo e di rilievo per le implicazioni con l’obbligatorietà della mediazione, ha stabilito che: “A mente dell’art. 5 d.lgls n. 28/2010, nel testo in vigore dal 21.8.2013, il procedimento dio mediazione è obbligatorio nelle materie ivi indicate, tra le quali quella del condominio (comma 1 bis, introdotto a seguito della declaratoria di incostituzionalità del comma 1, pronunziata nel 2012), ad eccezione che nei casi elencati al comma 4, tra i quali figurano, alla lettera f), i “procedimenti in camera di consiglio”, fra i quali vi è quello in oggetto (art. 64 disp. att. c.c.).
Tale dato testuale, in sé già sufficientemente chiaro, trova conferma nell’art. 71 quater disp. att. c.c. che, nello specificare cosa debba intendersi per “materia di condominio” ai sensi dell’art. 5 citato, indica le “controversie … derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione del codice” (comma 1).
Il riferimento a “controversie”, e quindi a procedimenti di natura contenziosa, nonché alla violazione o errata applicazione della normativa condominiale avvalora il convincimento che la revoca dell’amministratore sia esclusa dalla previsione in questione, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione e che non ha ad oggetto la violazione o la errata applicazione, in senso stretto, della normativa condominiale”.
Il Tribunale riunito in Camera di Consiglio ha pertanto rigettato l’eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e, sussistendone i presupposti, ha revocato l’Amministratore dalla sua carica.
I condomini che ravvisassero o sospettassero irregolarità effettuate dall’Amministratore del proprio condominio hanno a disposizione lo strumento giudiziale della revoca dell’Amministratore, non essendo obbligati alla mediazione obbligatoria.
La mediazione non sarebbe neppure di ausilio perché la revoca dell’Amministratore è diretta ad impedire che l’Amministratore operi ancora.
Di conseguenza, oltre a non farsi coinvolgere in un tentativo di mediazione che non è necessario, i condomini potranno ricorrere al procedimento di revoca per cambiare l’Amministratore che venga meno ai suoi doveri.
Sarà necessario che i condomini raccolgano le prove sono documentali costituite:
- dagli estratti conto del conto corrente condominiale dei vari anni;
- dal bilancio di verifica esercizio dei vari anni;
- dalle fatture pagate dall’Amministratore;
- il riepilogo finanziario ed il registro dettagliato delle rate condominiali incassate che i condomini hanno diritto di visionare ed averne copia.
Quindi il ricorso al Giudice sarà quanto mai opportuno e rapido.
La nuova legge L. 220/2012 in vigore dal 18.06.2013 c.d. legge di riforma del Condominio, sanziona con la revoca il comportamento dell’Amministratore esaminato più sopra.